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万物云55.8%股份遭质押 万科年内六获深铁累计211亿元驰援

2025-7-8 19:42| 发布者: 好得很快| 查看: 3

万物云55.8%股份遭质押 万科年内六获深铁累计211亿元驰援
炒股就看金麒麟分析师研报,权威,专业,及时,全面,助您挖掘潜力主题机会! 来源:中国房地产报 “ 市场正等待万物云的下一步战略动作,以验证这场资本博弈中的主动权归属。 中房报记者 梁笑梅丨北京报道 7月7日,万物云空间科技服务股份有限公司(02602.HK,以下简称“万物云”)与万科企业股份有限公司(以下简称“万科”)同步发布的公告揭开一场资本“自救”行动的序幕。 公告显示,万科将持有的1.17亿股万物云股份(占总股本10.11%)质押给大股东深圳地铁集团有限公司(以下简称“深圳地铁”),为15.51亿元存量贷款提供担保。以万物云过去30个交易日均价20.8港元/股计算,质押股份市值约22.16亿港元,质押率设定为70%。更值得关注的是,深圳地铁同日向万科新增62.49亿元借款,并对8.9亿元旧债予以展期,使得2025年以来深圳地铁对万科的“借款”总额攀升至211亿元。 值得一提的是,这是万科年内第六次向深圳地铁求援。公告披露,此次质押后万科累计质押万物云股份比例已达55.8%,距离其57.12%的实际控股权仅一步之遥。市场担忧情绪迅速反应——公告次日万物云股价振幅达5.7%,投资者担忧重蹈恒大物业134亿元存款被质押的覆辙。 多位业内人士表示,这场资本运作折射出地产行业深度调整期的典型困境。同策研究院联席院长宋红卫强调:“物业公司现金流充裕,这是万科集团层面的融资需求。”而一位资深物业分析师则警示:”当优质抵押物耗尽,万物云股权已成最后筹码。”镜鉴咨询创始人张宏伟认为,“此举实质是万科对多元化业务的战略重构。”而一位接近万物云的人士则告诉中国房地产报记者,“此举是常规操作。”在物业板块估值持续承压的背景下,这场涉及上市平台控制权边界的资本博弈,正在考验各方智慧。 ━━━━ 55.8%质押背后的资本博弈 翻开深圳地铁2025年对万科的救助清单,可见一组惊人的数据:2月10日28亿元、2月21日42亿元、4月29日33亿元、5月14日15.52亿元、6月6日30亿元,加上此次62.49亿元新增借款,累计金额达211.01亿元。 “这反映万科可抵押资产已接近枯竭。”一位资深物业分析师表示,万物云作为港股上市平台,其股权流动性好、估值透明,成为融资谈判中的“硬通货”。但高风险在于,此次质押设置130%的预警线,若万物云股价下跌23%,万科需追加抵押或提前还款。 宋红卫则认为风险可控:“深铁与万科是‘命运共同体’。”他列举三个关键数据:万物云第三方在管面积占比超过60%、2024年经营性现金流19.2亿元、资产负债率55.55%,即便发生极端情况,万物云也有独立生存能力。 值得注意的是,万物云控制权隐患已然浮现。公告显示,万科通过多层架构实际控制万物云57.12%股份,此次质押后,其自由支配股份仅剩1.32%。张宏伟分析称:“深圳地铁可能要求万物云加速规模扩张,以提升抵押物价值。”这从质押协议中的条款可见端倪——债权方对标的资产价值保持动态监控。 一位参与过房企债务重组的投行人士透露:“此类高比例质押通常伴随对赌条款。”虽然万物云公告强调“不影响正常经营”,但业内人士担忧,当母公司偿债压力与子公司发展目标冲突时,职业经理人将面临艰难抉择。 ━━━━ 从优质资产到融资筹码 在资本市场,物业板块正经历价值重估。数据显示,2021年行业高峰期,头部物企市盈率普遍超过30倍(如碧桂园服务曾达50倍以上),而2023年港股物企平均市盈率已降至13.9倍,2024年进一步下探至8.9倍,若以2021年峰值30倍为基准,当前估值缩水约70%~80%。万物云当前市盈率约为20倍,虽高于行业均值,但相较其上市时的估值已然下降不少。 事实上,近期物业板块估值承压,此类股东层面的资本动作可能加剧市场担忧。“对于万物云而言,提升增值服务占比与布局新赛道有利于稳定投资者预期。” 宋红卫认为,万物云仅靠传统物业费难以支撑估值,需证明科技赋能与城市服务的盈利潜力。 张宏伟则提出更激进的策略:“物业行业仍处成长期,万物云应在一二线城市‘背水一战’。”他以链家抢占上海市场为例,建议万物云通过合伙人机制快速提升市占率,“在单个城市做到绝对领先,才能重构估值逻辑”。 上述资深分析师则强调透明度建设:“需明确质押条款中的控制权边界,避免‘暗箱操作’猜测。”他建议万物云增加自愿性披露,例如定期说明大股东质押股份的处置条件。 “轻资产公司的优势在于灵活,万物云若能以规模与利润证明独立价值,反而可能获得大股东更多资源倾斜。”张宏伟表示。 事实上,市场正等待万物云的下一步战略动作,以验证这场资本博弈中的主动权归属。

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